Uzyskanie pozwolenia na budowę hali stanowi wierzchołek góry lodowej, przed którego zdobyciem stoi każdy inwestor. Kolejne etapy przygotowań, warunkujące otrzymanie odpowiednich zezwoleń, są tak samo ważne i wymagają skrupulatnego przygotowania. Dlatego istotne jest, by dobrze zaplanować wszystkie działania, które finalnie doprowadzą nas do zamierzonego efektu. W poniższym artykule przeprowadzimy Państwa przez kolejne rozdziały, począwszy od koncepcji, po zaakceptowanie wymaganych pozwoleń pod inwestycję.
Krok pierwszy: plan architektoniczny
Pierwszym krok, od którego należy rozpocząć działania (jeszcze przed momentem zakupu działki), to opracowanie koncepcji architektonicznej zaplanowanej inwestycji. Projekt architektoniczny przygotowywany jest przez architekta, na bazie wytycznych, określających m.in.:
- planowaną wielkość budynku,
- rodzaj składowanych materiałów,
- wykorzystywanie technologii produkcji,
- ilości pracowników w projektowanym obiekcie.
Rola takiej koncepcji jest znacząca, pozwala bowiem na sprawdzenie, czy planowana wielkość inwestycji zmieści się na określonym terenie.
Krok drugi: decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego
Kolejnym istotnym zadaniem, które należy zrealizować, jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Pozwolenie może otrzymać każdy, bez konieczności posiadania prawa własności na daną nieruchomość. Jak to wygląda w praktyce? Należy wypełnić wniosek o wydanie w/w decyzji, w którym określa się:
- planowaną funkcję obiektów,
- powierzchnię zabudowy,
- wysokość budynków,
- powierzchnię biologicznie czynną,
- sposób zasilania w wodę,
- odprowadzania ścieków oraz deszczówki,
- możliwości z zakresu ogrzewania,
- sposób zasilania w energię elektryczną.
Wskazane jest, by do wniosku obowiązkowo dołączyć 2 egzemplarze mapy do tzw. celów lokalizacyjnych oraz oświadczenia o zapewnieniu dostarczania wymaganej ilości energii elektrycznej, energii cieplnej, wody, gazu itd. Tak sporządzony dokument trzeba złożyć w Wydziale Urbanistyki właściwego Starostwa Powiatowego. Jeśli istnieje taka możliwość warto przy wypełnianiu wniosku poprosić o pomoc doświadczonego architekta. Pozwoli nam to uniknąć błędu.
Hala magazynowa z budynkiem biurowym JEVEN (zobacz realizację)
Należy podkreślić, iż nieco inaczej postępujemy w przypadku, gdy teren inwestycji jest objęty tzw. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji nie występuje się o decyzję o warunkach zabudowy. Dlaczego? Plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego jest obowiązującym aktem prawa miejscowego, określa on przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Wystarczy wówczas wystąpić w Wydziale Urbanistyki o wypis i wyrys z planu miejscowego, wiele gmin udostępnia również obowiązujące akty przez swoje strony internetowe.
Postanowienia ustawy a decyzja o warunkach zabudowy
Zasady wydania decyzji o warunkach zabudowy ściśle określa ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2018.0.1945). Należy spełniać m.in. następujące zapisy:
- teren musi mieć dostęp do drogi publicznej,
- co najmniej jedna sąsiednia działka z dostępem do tej drogi musi pozwalać na określenie podobnych wzorców konstrukcyjno-architektonicznych dla nowej zabudowy,
- teren nie wymaga zgody odnośnie przeznaczenia gruntów leśnych, czy rolnych na nierolnicze
Kiedy wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna w przypadku, jeśli dla działki nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a chce się zmienić jej sposób zagospodarowania. Ma to miejsce np. w momencie, gdy na działce chce się zbudować, rozbudować, czy nadbudować obiekt, który wymaga pozwolenia na budowę. Podobnie w przypadku, gdy chce się zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego, lub jego części.
Warto też mieć świadomość, że w przypadku tymczasowej i jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, to decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana. Podobnie jest w sytuacji, gdy remont, montaż lub przebudowa nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu, użytkowania oraz kubatury obiektu.
Czas oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy
Dwa miesiące - tyle ma urząd na wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce czas ten jednak wydłuża się dwukrotnie, a nawet trzykrotnie. Spowodowane jest to przepływem dokumentów, informacji i zgód między wieloma różnymi organami. Ponadto, czas uzyskania zgody jest zależny również od gminy, w której znajduje się działka wnioskodawcy. Jeśli gmina w najbliższym czasie zamierza sporządzić Miejscowy Plan Zagospodarowania, to urząd może odłożyć wydanie decyzji nawet na 12 miesięcy.
Warto też wiedzieć, że po wydaniu decyzji termin ewentualnego odwołania wynosi 14 dni od dnia jej otrzymania. Po odpowiedzi kolegium odwoławczego wnioskodawca może wnieść również skargę w ciągu 30 dni do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jeśli od decyzji nikt się nie odwoła w ciągu 14 dni, to staje się ona ostateczna i wiążąca.
Aby etap uzyskania wszelkich zgód, decyzji, pozwoleń zakończył się sukcesem, należy wziąć pod uwagę powyższe wskazówki i przeanalizować sytuacje i warunki własnych nieruchomości. To znacznie ułatwi proces uzyskania pozwolenia na budowę i umożliwi we względnie szybkim czasie rozpocząć prace budowlane.
Krok trzeci: opracowanie projektu budowlanego
Kolejnym obowiązkowym etapem jest opracowanie pełnobranżowego projektu budowlanego, w którego zakres wchodzą następujące projekty:
- projekt zagospodarowania terenu,
- projekt architektoniczny,
- projekt konstrukcji,
- projekt wewnętrznych i zewnętrznych instalacji sanitarnych,
- projekt wewnętrznych i zewnętrznych instalacji elektrycznych,
- projekt technologii,
- projekt drogowy.
Podczas prowadzonych prac nad projektem budowlanym, należy każde przyjęte rozwiązanie skonsultować z właścicielami infrastruktury technicznej, zarządem dróg, konserwatorem zabytków, sanepidem, rzeczoznawcami do spraw zabezpieczeń p.poż. i BHP oraz inwestorem.
Hala produkcyjno-magazynowa PARTEC (zobacz realizację)
Krok czwarty: wniosek o wydanie pozwolenia na budowę
Po uzyskaniu wszystkich wymaganych zgód, uzgodnień i sporządzeniu właściwych projektów opisanych w poprzednich krokach, przystępujemy do wypełnienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Wnioskować o niniejszy dokument może oddać jedynie osoba lub firma, która wykaże się tzw. prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub osoba posiadająca odpowiednie pełnomocnictwo od właściciela danej nieruchomości. Dokument należy złożyć w Wydziale Architektury właściwego Starostwa Powiatowego, który na drodze przeprowadzenia postępowania administracyjnego zawiadamia o planowanej inwestycji właścicieli lub zarządców sąsiednich nieruchomości. Cała procedura trwa około 65 dni, w szczególnych przypadkach może zająć więcej czasu.
