Zmiany uwarunkowań prawnych inwestycji - na co zwrócić uwagę?

Fazy procesu inwestycyjnego

Wymienić można następujące fazy procesu inwestycyjnego w budownictwie:

1. Określenie możliwego przeznaczenia nieruchomości, wraz z jej stanem prawnym.
2. Ustalenie dla tej nieruchomości w sposób szczegółowy dopuszczalnych rodzajów budowanych inwestycji. Informację taką można odnaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub, w przypadku jego braku, uzyskać indywidualnie ustalane warunki zabudowy. Na tej podstawie można rozpocząć prace nad projektem budowlanym. Warto również wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla nieruchomości jeszcze przed jej zakupem. Dzięki temu można oszczędzić zakupu działki, na której nie będzie możliwości prowadzenia planowanej działalności.
3. Zgodnie z prawem budowlanym, projekt budowlany jest niezbędnym dokumentem do uzyskania pozwolenia na budowę. Po złożeniu wspomnianego projektu do odpowiedniego urzędu, uzyskuje się pozwolenie na budowę, które po swoim uprawomocnieniu pozwala na rozpoczęcie rzeczywistych prac budowlanych.
4. Kolejna faza to wspomniana wcześniej realizacja robót,  w czasie której inwestor zobowiązany jest do wyznaczenia inspektora nadzoru inwestorskiego czy uzyskania dziennika budowy. Pierwszą czynnością jest protokolarne przekazanie terenu inwestycji kierownikowi budowy.
5. Po zakończeniu prac, występuje się z wnioskiem o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Składają się na nie np.: oświadczenie kierownika budowy, inwentaryzacja geodezyjna, Przeprowadzenie odbiorów przez Państwową Inspekcję Pracy oraz Państwową Straż Pożarną, kończy kontrola Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Po uzyskaniu pozytywnych wyników ich kontroli można uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Ta faza kończy proces inwestycyjny.

Prawo budowlane w procesie inwestycyjnym

Wszystkie wymienione fazy schematu procesu inwestycyjnego podlegają szczegółowo rozpisanym krokom postępowania, przy zachowaniu obowiązujących przepisów prawnych. Dwa podstawowe akty prawne to ustawy Prawo budowlane z dn. 7 lipca 1994r. oraz Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dn. 27 marca 2003r.

Oprócz tych dwóch najważniejszych ustaw, istnieje wiele innych, które dotyczą procesu inwestycyjnego w zawężonym zakresie, jak np. Ustawa o ochronie przyrody, Prawo wodne, Prawo energetyczne, Prawo geologiczne i górnicze, Prawo geodezyjne i kartograficzne, Prawo ochrony środowiska, Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Każdy z tych aktów kształtuje uwarunkowania prawne inwestycji, pociągając za sobą pewne konsekwencje ograniczające lub wpływające na realizację procesu inwestycyjnego. Największym ryzykiem są zmiany wprowadzane do tych aktów w sposób ciągły. Na szczęście większość z nich ma marginalne znaczenie dla większości inwestorów. Aczkolwiek zdarzają się zmiany, których konsekwencje bywają bardzo duże. Najgorszy moment na odczucie zmian przez inwestora jest po zakupie nieruchomości i rozpoczęciu prac nad pełno branżowym projektem budowlanym. Projektant w momencie składania projektu do urzędu zobowiązany jest do podpisania oświadczenia o wykonaniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Dla przykładu mogą to być regulacje np. zmieniające szerokość miejsc parkingowych z 2,30m na 2,50m. Taka regulacja powoduje konieczność zredukowania ilości miejsc parkingowych na działce lub zwiększenia powierzchni utwardzonych, co nie zawsze już jest możliwe. Innym przykładem może być wejście w życie nowelizacji ustawy Prawo wodne, która uniemożliwiła stawianie budynków na części działek.

Jedynym ratunkiem przed takimi sytuacjami jest śledzenie zmieniających się przepisów prawnych i ewentualne reagowanie, w przypadku chęci uniknięcia konsekwencji. Pomocne wtedy może być przyspieszenie decyzji o inwestycji i złożenie projektu budowlanego, przed wejściem w życie kłopotliwych przepisów.